[DomOdin]

Давно обещал написать про подвальную тему.Выполняю.

ЧЕЙ ПОДВАЛ
Подвал относится к общей долевой собственности ВСЕХ собственников помещений МКД (статься 36 Жилищного кодекса – «помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы )», то есть наша с вами.
Собственник жилого помещения вправе пользоваться общим имуществом.
С другой стороны, УК, как организация, которая обеспечивает управление общей долевой собственности МКД, также заинтересована, чтобы подвал не был проходным двором, поскольку в подвале имеются инженерные коммуникации (канализация, водопровод, электрощитовая и т.д.), требующие надлежащего присмотра и обслуживания.

КЛЮЧИ ОТ ПОДВАЛА
Постановление Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда содержит следующий порядок, который учитывает интересы и собственников и УК:
«3.4.5. Входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.
4.1.14. Входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись)».

ИТОГО: замок должен быть, но УК не может отказать любому собственнику МКД в посещении подвала (ревизия, осмотр, проверка отсутствия протечек, показаний общедомовых приборов учета и т.д.), поскольку подвал – общая долевая собственность именно собственников дома, а не УК. Если общим собранием собственников дома не было принято решение о передаче управляющей компании ключей от входных дверей технических помещений для обслуживания, к примеру, инженерных сетей дома, то общее собрание вправе требовать прекращения действий по ограничению доступа к помещениям, являющимся общим имуществом (обоснование – см. выше).

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПОДВАЛЬНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ находится в компетенции общего собранием собственников дома. УК не вправе самовольно устраивать в подвалах склады, подсобки и производить другие действия без соответствующего решения общего собрания собственников.

ИСКЛЮЧЕНИЯ
Не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества. В МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования. Автоматически право общей долевой собственности возникает только на технические подвалы, а не на любые подвальные помещения дома.
В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию.

Опыт показывает, что Застройщик и/или УК в целях минимизации своих затрат и/или получения дополнительной финансовой выгоды МОГУТ обратить свое внимание  на подвальные помещения МКД, относящиеся к общей долевой собственности, с целью их использования не как техническое подполье (например, для продажи этих площадей, выделение внутри подвала помещений и их продажа/аренда и т.д.).

Так что бдим все вместе за своими подвалами и интересуемся, что в них и почему происходит :-)

[aleks2]

...с целью их использования не как техническое подполье (например, для продажи этих площадей, выделение внутри подвала помещений и их продажа/аренда и т.д.).

Так что бдим все вместе за своими подвалами и интересуемся, что в них и почему происходит :-)

1. Есть определение что является техническим подвалом?
2. ИСКЛЮЧЕНИЯ могут быть той самой лазейкой для УК, которая ей позволит распоряжаться нашими подвалами по своему усмотрению.
3. Как застройщик может продать подвальное помещение являющееся общей долевой собственностью? это все равно что продать машину соседа.

[DomOdin]

1. Наверно не внимательно читали - в первом же абзаце прямо процитирована ст.36 ЖК - что есть технический подвал.
2. и 3. Ниже судебная практика:
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА:
1. В Постановлении ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-30206/2010 судьями было поддержано решение регистрирующего органа, отказавшего юридическому лицу в регистрации права собственности на подвальное помещение, в котором находилась электрощитовая, относящаяся к общему имуществу дома. Несмотря на то, что организация при строительстве дома выступала в качестве дольщика, в том числе финансировала строительство помещения подвала, суд указал, что за государственной регистрацией права на общее имущество дома, в частности на спорное помещение подвала, должны обратиться все участники долевой собственности.

2. А в Постановлении ФАС СКО от 20.12.2010 № А53-6270/2009  отмечено, что экспертиза установила наличие в подвальном помещении санитарнотехнического оборудования, обслуживающего МКД, использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение. Согласно проектной документации спорное помещение было признано техническим подвалом, не имеющим самостоятельного назначения.
Итого: если в подвале дома имеется щитовая или расположено санитарнотехническое оборудование, то притязания на использование подвала в любом другом качестве, кроме как технического подвала – безосновательны.

3. Постановление ФАС СКО от 10.08.2010 № А32-4632/2008.
Суд, исследовав материалы дела, в том числе план подвала жилого дома, установил, что в нем расположены магистральные трубопроводы системы отопления, системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации, и пришел к выводу: такое подвальное помещение изначально не было предназначено для самостоятельного использования. Оно должно быть отнесено к общей собственности домовладельцев.

4. Постановление ФАС УО от 15.03.2011 № Ф09-1144/11 С6. Судьям было представлено экспертное заключение, согласно которому спорный подвал жилого дома имел:
–ввод с приборами учета системы холодного водоснабжения всех помещений первого этажа и подвала;
–ввод с приборами учета системы горячего водоснабжения и системы отопления, предназначенными для обеспечения горячей водой и теплом помещений первого этажа и подвала;
–смонтированную систему приточно-вытяжной вентиляции, которая обеспечивает организованный приток воздуха (и его удаление) в помещения первого этажа и подвала;
Руководствуясь полученной информацией, судьи пришли к выводу, что такой подвал использоваться самостоятельно не может. Его проектное и фактическое назначение – обслуживающее, поскольку в нем расположены все узлы управления инженерными сетями первого и подвального этажей здания, расположены в подвале, куда должен быть обеспечен беспрепятственный доступ. Само помещение подвала выполняет служебную роль, имеет неразрывную связь со зданием в целом, так как не изолировано от него.

[aleks2]

По многочисленным просьбам размещаю тут схему подвала.

[solnzik]

Еще бы вопрос с застоем воды в подвале решили бы - вообще было бы замечательно! По ЗОСу предполагались приямки и насосы в подвалах, но застройщик похоже на этом сэкономил...
У меня в 9-ом доме хронически вода стоит....