[NATALYA 11114]

 25 октября 2017 наша УК "отчитывалась" о проделанной работе. Отчетный доклад не зачитывался (его, может, и не было). Граждане, жители Птичного, Горчакова и др. деревень задавали очень похожие вопросы.
Больше всего вопросов по теме "Отсутствие нормальной уборки в подъездах" и "Зачем в платежках строка ТО ВКГО (техобслуживание газовых котлов)?". Было несколько вопросов по теме "Куда делись деньги со статьи расходов (название статьи), если работы не было?" и "Зачем в протоколах собрания собственников подделаны подписи?". Вменяемых ответов "Капиталинвест" не дал.
 А вот про ТО ВКГО гл. инженер Алексей Посевкин заявил, что "Исполнитель по договору ТО ВКГО отказался заключать новые договоры. Те, кто не оплачивал предыдущие два месяца (август и сентябрь), теперь приняты на обслуживание не будут - это решение Исполнителя, он не хочет набирать новых собственников. Эту строчку, ТО ВКГО, в октябре 2017 из платежек исключим". На собрании было оглашено (зачитано) письмо Главе администрации поселения Первомайское, его текст читайте здесь.
                                                                                  Главе Администрации
                                                                                  поселения Первомайское г. Москвы                                                                                                                                   
                                                                                  Мельнику М. Р.
                                                                                   
                                                                    Копия:  Управляющей организации
                                                                                  ООО      «Капиталинвест»
                                                                                  Коваленко А. В. 

                                                                                  от инициативной группы
                                                                                  собственников домов №№ 1-15
                                                                                  по ул. Школьная, дер.Горчаково
 Настоящим ставим Вас в известность о том, что из-за непонимания Управляющей Организацией «Капиталинвест» (далее – УО)  некоторых положений гражданского и жилищного Кодексов РФ,  на подведомственной Вам территории имеются серьезные  недостатки  взаимодействия УО и собственников/жильцов домов №№ 1-15 по ул. Школьная в деревне Горчаково (далее - ЖК).         
          Одной из основных причин является отсутствие юридически и технически выверенного, основанного на итогах инвентаризации, Договора Управления Многоквартирным Домом (далее – МКД).  В результате такой неграмотной работы,  УК выглядит, как  самодеятельное предприятие. От неумения  правильно  провести собрание собственников, когда не соблюдается  повестка дня  (не оглашаются заявленные   доклады, не дается оценка деятельности УО, не ведутся протоколы) до  навязывания новых финансовых услуг –  практически, все проводимые  ими мероприятия выражают пренебрежительное отношение к действующему законодательству Российской Федерации.   
          Договор Управления МКД обязан быть заключен с каждым собственником помещения в установленном порядке, то есть быть утвержденным на собрании 50% голосов всех собственников дома (домов). Однако, УО не соблюдает это требование и навязывает Договор новым собственникам путем формального  сбора  их подписей  в момент первичного обращения в УО,  что прямо противоречит ст. 445 ГК РФ. 
          Тем не менее,  большая часть образованных людей  не желают подписывать неграмотный  договор,  который    является, по сути, наброском, а не  большим серьезным  двухсторонним документом, прошедшим необходимое предварительное согласование с экспертным сообществом жильцов, что делает его нелегитимным.
          В предложенном УО Договоре допущено множество  ошибок разнообразного характера: от отсутствия ссылок на соответствующие статьи законодательных актов РФ до курьезных ляпов.   
          Эти 24 страницы текста, подписанные отдельными собственниками квартир, даже  с печатью и подписью директора ООО «Капиталинвест», по-прежнему не являются  Договором, а остаются лишь черновиком.
          Вот  некоторые  примеры  допущенных ошибок:
 -    п.2.1. Провозглашает целью настоящего Договора   обеспечение  безопасных условий проживания граждан.
           Однако в Договоре не указывается, каким образом УО собирается достигать поставленной благородной цели. В частности, до приезда МЧС, какими именно техническими средствами необходимо тушить воспламенение, если в домах и рядом 
                                                                                                                                           2.                                                                                                                                                                        с ними нет никаких средств пожаротушения, в том числе - пожарных гидрантов?   Вместо этого дается ссылка на  Приложение №1 (о Приложении №1 см. ниже);
-   п.2.3. озаглавлен «Техническая характеристика, состав и описание общего имущества». Однако, ни описания, ни характеристик данный пункт не содержит, но вновь отсылает нас к  Приложению №1, где предполагается отразить все провозглашенное.
          В то же время, в самом Приложении №1 (п.2.1. и п.2.3.) отсутствует необходимое подробное и четкое описание МКД.  В Договоре вообще нигде не указаны ни конкретная  характеристика    имущества и конструктивных элементов  конкретного дома, ни их количество, ни  их техническое состояние, что противоречит  Правилам ведения ЖКХ.  Вместо этого  перечислены  20 пунктов бессодержательных цитат из методички  и таблица с цифрами, которые «не бьются»  при  подсчете.   
           И, если в Приложении №1 можно счесть курьезным, якобы, «наличие» у нас общих   и переходных  балконов на лестничных клетках (п.7), кладовых (п.14) и подсобных помещений (п.15), то не заметить отсутствие в домах Пожарных и эвакуационных выходов невозможно (п.16)! Ничего этого фактически в домах нет, но во всех Договорах «под копирку» утверждается их наличие.
-    п.19.  Приложения №1  утверждает, что вокруг наших домов существует придомовая территория. Однако, Префектура ТиНАО своим письмом № 10-09-224/7 от 31.08.2017  в адрес инициативной группы ЖК  сообщила, что проектом планировки территории нашего квартала «не выделены границы придомовых территорий, и их определение  возможно только при новом межевании»;
-    п.3.1.3. Гарантии на предоставление услуг, в том числе газоснабжения. Эта формулировка не конкретизирует обязанности УО по содержанию в исправном состоянии Внутридомового газового оборудования, за что, по сути, жильцы и вносят свою ежемесячную оплату в размере 0,28 руб.   
           Указанный  п.3.1.3. отсылает  нас к  Приложению №3, где в разделе 4. Газоснабжение, ООО «Капиталинвест» гарантирует жильцам за каждый час превышения допустимой продолжительности перерыва газоснабжения более 4х часов  в течение одного месяца, снижение «размера платы на 0,15% … от размера платы по газовому счетчику». Этот пункт не выполняется УО.
          Так, в июне 2017 в доме №13, кор.2 по ул. Школьная,  газоснабжение было нарушено и отсутствовало  7 дней, в том числе из-за неразберихи с ШРП и  документами по осмотру дымоходов.
          Перерасчет жильцам дома не производился, что является нарушением гарантий, принятых самой УО.Но перерасчет по недопоставке газа не входит в их компетенцию!
 -  Приложение №4 о разграничении ответственности УО и Собственника предоставляет схемы эксплуатации систем водоснабжения и питающих электрических сетей, выполненные неквалифицированно, без четких разъяснений,          а схемы по канализации и газу отсутствуют вовсе!  И это не удивительно!
          До сих пор УО занимает странную позицию по газу: не сделана схема разграничения газовых коммуникаций и оборудования. Газораспределительные  Шкафы (ШРП) до сих пор «висят в воздухе», хотя ООО «Мособлгаз» продолжает выдавать собственникам документы, в которых указано однозначно, что ШРП – это лишь одна из составных частей имущества МКД.
          И, если  вопрос с ШРП является  спорным, то почему УО, до сих пор не обратилась в суд?  Ведь  это, в итоге, еще и вопрос нашей общей безопасности!
-      п.3.1.5. УО обязалась  информировать Собственников о заключении договоров, обеспечивающих предоставление  услуг. 
           О заключении Управляющей Организацией  новых договоров, приводящих к изменению размеров платежей, собственники должны узнавать из объявлений на информационных щитах, а не из  полученных платежек, и  голосованием определять необходимость новой предлагаемой услуги.                                                                                                                                                                 
           Однако, ввиду отсутствия заблаговременной информации, не многим собственникам  удалось самостоятельно разобраться в Оферте Договора о Техобслуживании Внутриквартирного газового оборудования (ТО ВКГО).
         
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               

[NATALYA 11114]

        (Продолжение письма в Администрацию)
                                                                                                                                                       3.

          ООО «Капиталинвест», как Агент по данной Оферте,  самовольно, без уведомлений и разъяснений внес в платежку дополнительную сумму по ТО ВКГО, чем нарушили права собственников (п.1.п.2.ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей») и привели к повышению цены на услуги по ЖКХ.
           Таким образом, на счет УО жители внесли немалую денежную сумму за август и сентябрь 2017. При этом часть собственников уже имела действующие договоры на ТО ВКГО с другими газовыми Компаниями, но, ничего не поняв, повторно оплатила  и это предложение.
           Кстати, 25 октября 2017 на своем отчетном собрании УО объявила  о прекращении приема платежей за указанную услугу и  выводе спорной строки «ТО ВКГО»  из наших платежек! (Как об этом узнают собственники, не посетившие собрание?!)
           Тогда у собственников  возникает вопрос: какова дальнейшая судьба их Договора, заключенного, якобы,  на три года? Как  обратиться к Стороне Договора, ведь Договор заключен не с «Капиталинвест», а с Исполнителем услуги?!             
-      п.7.1.1.  Порядок  изменения и расторжения договора.  УО  «не включила» в Договор еще один  обязательный пункт о том, что собственники имеют право расторгнуть договор по своей инициативе, если за отчетный период (1 год) работа не признана удовлетворительной (часть 8.2.ст.162 ЖК РФ);
-   п.9.1. Срок действия договора в качестве управляющей компании  ООО «Капиталинвест» установил себе сам -  5 (пять) лет, вопреки п.5.ст. 162  ЖК РФ, которая предусматривает срок  5 лет как максимальный  при хорошей работе.
            НА КАКОМ ОСНОВАНИИ УО сразу установила себе  такой  долгий срок, не дожидаясь нашей положительной оценки!?   
            Выводы:
1)   договор составлен не аккуратно, не вдумчиво, на скорую руку, «абы как», и главное - не объективно для Стороны Собственников помещений;
2)   отсутствует информация о фактическом положении МКД и конкретных мерах по улучшению качества оказываемых услуг;
3)   не проработаны вопросы организации пожарной и иной безопасности жителей;
4)  НЕЛЬЗЯ типовой договор, предложенный методическими разработками,  копировать полностью и буквально. В Договоре Управления  МКД должны отражаться  только те параметры, которые принадлежат конкретному дому и отражают фактическое количество и качество его оборудования;
5) необходимо принимать на себя только те обязательства, которые входят в компетенцию Сторон договора.
                      В связи с  изложенным,  просим Администрацию поселения Первомайское:
       1. Организовать  проведение в каждом МКД  собрания по выборам советов и председателей советов  МКД в течение ближайших 3х месяцев, что, в данном случае (просрочка выборов советов МКД более одного календарного года с момента заселения дома), является обязанностью органов местного самоуправления  на основании требований Жилищного Кодекса РФ (п.2.ст.161.1.Прим);
       2. Установить дополнительные  информационные стенды возле магазинов «Пятерочка» (ул. Школьная, дом 1)  и «Дикси»  (ул. Лесная, дом 2)  для более полного и своевременного информирования  населения  о событиях и мероприятиях, проводимых на территории  пос.  Первомайское. 
       3.  Обязать УО ООО«Капиталинвест» в двухмесячный срок (до 1 января 2018) провести собрания по созданию для домов №№ 1-15 по ул. Школьная деревни Горчаково   своего спецсчета  (своих спецсчетов) на капитальный ремонт наших МКД в соответствии с новой редакцией Жилищного Кодекса РФ (п.2.3.ст.175);

                                                                                                                                                   4.

       4.   Принять к сведению, что в связи с  нарушением порядка   согласования  Сторонами,  Договоры Управления многоквартирными домами, предложенные УО  «Капиталинвест и подписанные ранее частью собственников,  НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫ. Такие договоры считаются «ничтожными» и не требуют признания их недействительности в суде, как  результат мнимой сделки (договора),  совершенной лишь для вида, без наме¬рения создать соответствующие ей правовые последствия, и в которой не соответствуют воля и волеизъявление  (п.1.ст.170 ГК  РФ). 
       4.1. Дать распоряжение УО ООО«Капиталинвест» о прекращении дальнейшего подписания Договоров Управления МКД, ввиду их   НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ;
       5. Обязать УО ООО «Капиталинвест» с целью  подготовки нового Договора Управления МКД:
     -  создать комиссию по подготовке  нового проекта Договора Управления МКД;
     - провести инвентаризацию имущества МКД №№ 1-15 по ул. Школьная в деревне  Горчаково с привлечением собственников помещений;
     - внести соответствующие изменения, дополнения, и передать проект нового Договора председателям Советов МКД для всестороннего обсуждения.
     -  в соответствии с п.1.ст.162 ЖК РФ, организовать собрания по утверждению собственниками  и принятию новых, всесторонних Договоров Управления.

           Выражаем уверенность в возможности оперативного решения указанных вопросов консолидировано, силами органов самоуправления поселения Первомайское, Управляющей Организации и собственников МКД.
           Ваше решение по  взаимодействию Администрации поселения Первомайское и  ООО «Капиталинвест» с инициативной группой многоквартирных домов  просим сообщить на наш контактный адрес или по телефону.
       
От имени собственников многоквартирных домов по ул. Школьная, деревня Горчаково:

от дома №      корпус                фамилия, имя, отчество                                       подпись

             После собрания письмо подписано и передано в Администрацию Первомайского 31.10.2017, а в УК "Капиталинвест" 01.11.2017.
              Однако, 02 ноября принесли платежки за октябрь 2017, а в них снова ТО ВКГО!!!
       

[PRONTO]

Обычно ТАКОЕ отношение УК (обещать все, что просят, собрать побольше, сделать поменьше и ноль реакции на происходящее) к работе происходит перед "сливом" этой УК.
Не важно по чьей инициативе: собственной или когда "уходят" (например по инициативе местных органов власти).
Полная инерция нашей администрации наводит на мысль, что скорее всего УК укажут уходить как раз сверху.
А на ее место, например, нам будет заведен какой нибудь ГБУ Жилищник - модная сейчас тема по Москве (учредителями ГБУ Жилищник выступают соответствующие префектуры).
Вот такое мое предположение.

[NATALYA 11114]

       На наше письмо  Администрации пос. Первомайское "Об итогах работы ООО "Капиталинвест" и допущенных ошибках...", поступил ответ: 11 декабря 2017 в 19.00 в ДК "Десна" АДМИНИСТРАЦИЯ пос.Первомайское  проведет СОБРАНИЕ    ЖИТЕЛЕЙ ЖК "Горчаково"  при участии УК ООО "Капиталинвест".
        Господа! ПРОСИМ ВСЕХ ПРИЙТИ с вопросами по общим темам. Например:ПОЧЕМУ НЕ ВЫБРАНА ФОРМА УПРАВЛЕНИЯ нашими домами ( нам ее навязали автоматически)? Почему МЫ ОПЛАЧИВАЕМ КАПРЕМОНТ домов, ИДУЩИХ ПОД РЕНОВАЦИЮ, вместо накопления на капремонт домов ЖК "Горчаково"?  Почему, даже после заявления 25.10.2017, "Капиталинвест" снова СОБИРАЕТ ДЕНЬГИ за ТО ВКГО, НЕ ИМЕЯ НИКАКИХ ПРАВ НА ЭТО? Почему нам хотят ЗАКРЫТЬ ИМЕЮЩУЮСЯ ДОРОГУ, а НЕ ИЗМЕНИТЬ ЕЕ ТРАЕКТОРИЮ? Почему очень плохо убираются в наших домах, может быть, лучше отказаться от этой услуги УК? Почему мы не оплачиваем напрямую организациям, подающим нам ресурсы (вода и эл/энергия)? ПОЧЕМУ нас ТиНАО НИ О ЧЕМ НЕ СПРАШИВАЕТ, А ТОЛЬКО НАВЯЗЫВАЕТ "УДОБСТВА" в ПОНИМАНИИ ЧИНОВНИКОВ, не выходящих из своих кабинетов, СЛОВНО МЫ - БЫДЛО?  И т.п.
        На собрании ПРОСИМ ПРИСУТСТВОВАТЬ НЕ ТОЛЬКО СОБСТВЕННИКОВ КВАРТИР, но и ГРАЖДАН, НЕ являющихся собственниками, а лишь ПРОПИСАННЫХ в ЖК "Горчаково".   
        ПРОСИМ ВСЕХ ПРОЯВИТЬ ЗАИНТЕРЕСОВАННОСТЬ В ЖИЗНИ НАШЕГО КВАРТАЛА!!!
       
 

[PRONTO]

Ну то есть администрация решила письменно не фиксировать свое отношение, а ограничиться очередным устным выпусканием пара и устными обещаниями что то решить.
По поводу вопросов. Попробовал предположить - какие ответы можем получить:
1.   ПОЧЕМУ НЕ ВЫБРАНА ФОРМА УПРАВЛЕНИЯ нашими домами  нам ее навязали автоматически)?
Способ управления многоквартирным домом выбирают сами собственники на своем общем собрании. Однако если по какой то причине владельцы жилья (это мы и есть) не сумеют в установленный срок выбрать способ, то за них решение принимает местная администрация, что и было сделано -  избрав УК (Эстейт Сервис) на открытом конкурсе.
За собственниками и сейчас закреплено право изменять форму управления (опять же общим собранием каждого дома).
Так примерно нам ответят.

2.   Почему МЫ ОПЛАЧИВАЕМ КАПРЕМОНТ домов, ИДУЩИХ ПОД РЕНОВАЦИЮ, вместо накопления на капремонт домов ЖК "Горчаково"? 
Мы направляем деньги в общий фонд капремонта, потому что сами в установленное время не провели своих собраний, чтобы принять решения о направлении денег капремонт на спецсчет своего дома. Только для этого надо было сначала создать ТСЖ (иначе спецсчет не открыть). Решение вопроса и сейчас в компетенции каждого дома (общим собранием). Администрация скажет: ну собирайтесь и решайте, что вам мешает?

3.   Почему, даже после заявления 25.10.2017, "Капиталинвест" снова СОБИРАЕТ ДЕНЬГИ за ТО ВКГО, НЕ ИМЕЯ НИКАКИХ ПРАВ НА ЭТО?
Мы пока не знаем, имеет или не имеет право УК продолжать выставлять счета на ТО ВКГО, поскольку не имеем информации – произошло ли и когда расторжение агентского договора между ООО ПГЭС и УК.
Может сформулировать вопрос так:
УК показать на собрании документы, подтверждающие расторжение агентского договора с ООО ПГЭС (обоюдное согласие сторон договора о его расторжении). А также предоставить (вывесить) список домов и квартир, которые приняли оферту (оплатив платежку за август) и тем самым заключили договор на ТО ВКГО (все данные у УК есть).

4.    Почему нам хотят ЗАКРЫТЬ ИМЕЮЩУЮСЯ ДОРОГУ, а НЕ ИЗМЕНИТЬ ЕЕ ТРАЕКТОРИЮ?
Если существует новый проект (строительства детсада) и новый утвержденный генеральный план, то претензий к администрации нет. Тем более что для въезда в ЖК был предусмотрен и второй въезд со стороны ул. Школьная.
Может вопрос к администрации тогда сформулировать так:
На основании каких конкретно документов (решений администрации Первомайского или префектуры) будет закрыта существующая подъездная дорога к ЖК?

5.   Почему очень плохо убираются в наших домах, может быть, лучше отказаться от этой услуги УК?
Коваленко скажет: все обоснованные жалобы УК принимает письменно и на них реагирует. У меня, мол, ничего нет. Пишите, будем разбираться и принимать меры по каждой. А в принципе можете и отказаться (общим собранием) - услуга уборки подъезда стоит 3.0 руб за кв.м. Мойте тогда подъезды сами.

6.   Почему мы не оплачиваем напрямую организациям, подающим нам ресурсы (вода и эл/энергия)?
Нам ответят: законодательно сейчас согласно ППРФ 354 коммунальные услуги оплачиваются через УК. Сейчас рассматриваются поправки в Жилищный кодекс (http://regulation.gov.ru/projects#npa=38981), на основании которых появится альтернатива в способе оплаты (сами или через УК). Обещают чуть ли не в конце 2017 года - начале 2018 года. Ждите.

7.   ПОЧЕМУ нас ТиНАО НИ О ЧЕМ НЕ СПРАШИВАЕТ, А ТОЛЬКО НАВЯЗЫВАЕТ "УДОБСТВА" в ПОНИМАНИИ ЧИНОВНИКОВ, не выходящих из своих кабинетов?
Администрация скажет, что если это вопрос к нам (хотя он к префектуре видимо, которой на собрании не ожидается), то конкретизируйте - какие из наших официальных решений, были приняты не в интересах жителей ЖК.

[Lina]

Уважаемые, почитайте, очень актуально и интересно.
Как раз по теме : https://www.svoboda.org/a/28855651.html
https://ulpressa.ru/2017/04/03/zhkh-v-tsifrah/
Исходя из этого опыта выходит, что затраты по обслуживанию
домов 5 этажек  реально 14 руб/м кв., т.е. в 2 раза меньше и
качественно.

[NATALYA 11114]

     Дешевле/дороже..! Какая разница?! Вы лично готовы что-то менять не на словах (т.е. только обсуждать), а личным своим участием добиваться изменения положения в нашей УК? Или возглавить ТСЖ (по новому закону - Товарищество Собственников Недвижимости (ТСН), а не ТСЖилья, как было раньше)? Если Вы лично  хотите заниматься  вопросами ЖКХ и восстановлением юридической справедливости в наших взаимоотношениях с УК "Капиталинвест", то присоединяйтесь - напишите мне личное сообщение и будем продолжать работу вместе.
      Похоже, у нас прямо по В.С. Высоцкому:
 "...Мы не сделали скандала - нам вождя недоставало.
     Настоящих буйных мало - вот и нету вожаков!.."
     .....................................................................
 "  Пусть безумная идея, не решайте сгоряча!
    Отвечайте нам скорее через доку-главврача.
    С уваженьем. Дата, подпись. Отвечайте нам, а то,
    Если Вы не отзоветесь, мы напишем в "Спортлото!"
 

[PRONTO]

Нижний видеоролик (на 10мин) в указанной ссылке очень показателен - КАК отчитывается администрация и УК, какие между ними отношения, какие отмазки, пустые обещания и пр.:
http://www.pervomayskoe.msk.ru/naselenie/vstrecha-s-zhitelyami-poselka-ptichnoe-20-sentyabrya-2017-goda-video/
Информация с официального сайта администрации.