Отголосовали «передачу» газовых шкафов (ШРП). Попыталась разобраться (используя и то, что звучало на форуме) - куда привело нас голосование и что после него.
ПЕРВОЕ. Голосовали пункт, который звучал так: «Передать ШРП, расположенный по такому то адресу (адрес дома) на баланс ГУП ПО «Мособлгаз».
1. Пункт 4. ст.36 Жилищного кодекса действительно говорит, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
2. «Переданы в пользование» - это не отчуждение (передача прав собственности). В листе же голосования речь идет о «передаче на баланс», то есть как раз об отчуждении общей собственности. Вот об этом же и на сайте МОГ есть:
http://mosoblgas.com/services/priem-na-balans3. Жилищный кодекс допускает только один вариант уменьшения общего имущества, и он приведен в п.3 ст.36 ЖК: «Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия ВСЕХ собственников помещений в данном доме путем его реконструкции». То есть реконструкция и согласие 100% собственников. Ни того, ни другого у нас нет.
4. Общее имущество не может отделяться от права собственности на квартиру. Право собственности на квартиру подлежит обязательной госрегистрации, а общее имущество нет. На той же самой ссылке МОГ:
http://mosoblgas.com/services/priem-na-balans п.2. предусматривает (при передаче на баланс) предварительную регистрацию ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ (на ШРП). И там же: при заключении договора (который про передачу на баланс) требуется письменное согласие МОГа и свидетельство о собственности на передаваемое имущество.
5. Общее имущество не может быть предметом самостоятельной сделки, предусматривающей переход части собственности третьему лицу (передаче на баланс в МОГ).
Об этом же и Письмо Минстроя от 23 июля 2015 г. № 22876-АЧ/04:
https://жкхпортал.рф/obsch1.html, которое свидетельствует:
а) «доля в праве собственности на общее имущество МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому»
б) «о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества МКД»
ВОПРОСЫ №1:
• Почему была выбрана формулировка для голосования, которая нарушает требования законодательства? Или в формулировке ошибка и речь идет о «передаче в пользование» (так формулирует Жилищный кодекс) и тогда это не передача собственности?
Если ошибки нет и нарушим закон (понимая, что в любой момент эти ШРП нам могут вернуть), а что тогда с процедурой передачи?
ВТОРОЕ. О процедуре «передачи в пользование».
Имущество, находящееся в общей долевой собственности, является единым целым, и по отношению к нему все участники выступают как ЕДИНЫЙ собственник.
При принятии решения о «передаче в пользование» необходимо:
• подробно описать объект пользования с указанием его размеров, конкретного места нахождения и иных индивидуальных характеристик (кроме адреса ничего не было сделано и указано в листе согласования);
• согласовать срок пользования, цену и целевое назначение доходов от передачи ОИ в пользование (это к теме вопроса №1);
• назначить (выбрать, проголосовать) управомоченное лицо на подписание договора пользования лицо. В последующем договор пользования ОИ должен быть заключен на указанных и согласованных собственниками условиях.
Если же речь идет о процедуре «передачи на баланс», то где возьмем и имеем ли:
http://mosoblgas.com/services/priem-na-balans • письменное согласие МОГа
• свидетельство о собственности на ШРП (которого нет и быть не может).
ВОПРОС №2:
• Кто из собственников по КАЖДОМУ из домов ЖК уполномочен (общими собраниями) и будет подписывать договоры о «передачи в пользование»? По каждому дома должен быть избран конкретный собственник, который и возьмет на себя ответственность за подписание договора (особенно если всё таки будет принято сомнительное решение о «передаче на баланс»). Можно наделить таким правом УК, но для этого тоже надо провести дополнительные собрания, чтобы соблюсти требования.
• Кто будет писать (подписывать) обращение в Правительство МО?
• Что делаем с отсутствием необходимых документов на передачу на баланс?
• Чьи паспортные данные (уполномоченного лица) будем подавать?
Еще раз нарушаем закон, понимая, что МОГ в любой момент откажется от ШРП в самый неподходящий момент (авария, судебная тяжба, жалоба и тд)?
ТРЕТЬЕ Являются ли ШРП на сегодня общей собственностью жителей каждого из МКД?
• Вроде ответ очевиден, что ДА - если смотреть 410 постановление (там написано, что ДОЛЖНО являться). Но при этом не существует (у кого есть – пришлите) ни одного документа, в котором бы было указано, что ШРП №ХХ (и все что в нем находится) такого то дома является общим имуществом этого дома. То есть ДОЛЖНО, но по факту НЕ ЯВЛЯЕТСЯ.
• Это говорит о том, что мы все будем продолжать иметь проблемы, пока каждый дом не проведет ревизию общего имущества своего дома и не отфиксирует его (по крайне мере в договоре с УК).
• У каждого дома свое число обогревателей, запорных и отключающих устройств, светильников, оборудования и труб в подвалах (щитовые, водомерные узлы), антенны на крыше и т.д.
Пока это всё не подсчитано и не отфиксировано: каждая из этих позиций – предмет потенциального конфликта.
Процедура известна и проводится в ТРИ этапа:
• Общее собрание с решением о необходимости определения ОИ и выборы уполномоченных лиц (собственники плюс УК) в группу/комиссию
• Собственно ревизия и составление списка. Получить техническую документацию на многоквартирный дом: кадастровый паспорт, экспликации, поэтажные планы на технические помещения. Произвести сверку. Оформление результата Актом с указанием степени технического состояния.
• Утверждение состава общего имущества и Акта технического состояния решением общего собрания.
ВОПРОСЫ №3.
• Есть ли у кого документ (по своему дому), в котором ШРП и то что в нем, указан в составе общего имущества?
• В заявке в Правительство МО кого будем указывать в качестве собственника ШРП?
Ну и следующим этапом (раз сорганизовались) будем проводить ревизию своего Общего имущества – в наших интересах.
ЧЕТВЕРТОЕ. Если ШРП (и то что в них) будут «переданы в пользование» (а может и на баланс) МОГу, то каково продолжение темы с договорами на ТО внутридомового газового оборудования (ТО ВДГО)?
ВОПРОСЫ №4.
• Есть ли сейчас у УК договор с МОГ на ТО ВДГО и на каких условиях? Там есть ШРП? Из текста сообщения о проведении собраний следует, что какой то договор есть и даже указан его номер (№ 1094).
• Как УК распоряжалась и будет распоряжаться тем тарифом в 0-28 руб с 1 кв.м., который мы уже больше года платим в адрес УК за обслуживание газового оборудования? Перечисляет в МОГ, оставляет себе? Какой интерес УК во всей этой истории (выступила инициатором)?
• После заключения договора с МОГ (на передачу в пользование или вдруг на передачу на баланс (в собственность) - всё останется как есть сейчас, или все таки по ТО ВДГО будут изменения и какие?
ПЯТОЕ. Когда узнаем – за что конкретно мы проголосовали по теме ШРП?
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.
По многим домам решения уже были несколько дней назад. Потому в конце следующей недели ожидаем.
С учетом перечисленных выше моментов – это не пустая формальность.
Если у инициативной группы или просто у кого есть ответы и соображения (у инициативной группы то точно) – поделитесь знанием.
