Я вам отвечу на ваши глупости конкретикой. Работайте, Татьяна!
УК любят ссылаться, что зачем все это переносить в договор, если это в каком то законодательном акте изложено? Но не знают что ответить – а какая проблема, если это занести в договор, чтобы потом не перелопачивать десятки постановлений правительства в поисках нужного.
Если в этом пойти навстречу УК и НЕ включать в договор, то потом (и все прекрасно это уже не раз слышали от 3-х наших предыдущих УК) мы всегда слышим: а это есть в ВАШЕМ договоре? Нет? Ну а что вы тогда хотите! Надо было включать.
Вот потому включать НАДО и включать в ДОГОВОР.
ДЕСЯТЬ принципиально важных моментов договора, требующих изменения:
1. Приложение № 2 (и следующие пункты договора, которые содержат ссылки на приложение №2: 3.1.2, 3.1.27, 3.2.5, 4.2.1, 4.2.3, 4.14, 7.1.1) - принципиально важно для собственников, поскольку определяют количество и качество услуг, которые будет предоставлять УК, а также ответственность УК за ненадлежащее исполнение этих услуг.
Потому в приложении №2 необходимо прописать подробно.
В п.3.1.45 упомянут Регламент работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме от 2 декабря 2013 года N 05-14-381/3
http://docs.cntd.ru/document/537947395в котором ОЧЕНЬ подробно (от фундамента до кровли, от обслуживания коммуникаций до уборки подъезда и территории) и со сроками описаны работы, которые должна выполнять УК.
Из этого списка УК в проект договора попала максимум одна десятая часть работ.
Предлагается Приложение №2 дополнить ПЛНЫМ списком работ из указанного документа в виду особой важности приложения «2 для договора и для собственником.
2. ОЧЕНЬ ВАЖНО!!! П.4.1, весь пункт 4.2., п.4.5. и остальные пункты, связанные с расчетами, основанными на тарифе (27-05)
Договор не содержит не только упоминания числового значения тарифа (27-05), но что крайне ВАЖНО – не содержит постатейную расшифровку тарифа 27-05. Это не просто хотелка или необоснованное желание. Дело в том, что при расчете суммы не оказанных со стороны УК услуг (не моют, не убирают, не чистят и т.д.), и включению сумм в перерасчет – при отсутствии расшифровки тарифа это НЕ ВОЗМОЖНО сделать. Отсутствует стоимость услуги внутри тарифа! То есть УК может не оказать услугу, вы обратитесь в УК сделать перерасчет, но вам его не сделают, поскольку стоимость неокаказанной услуги договором в н.в. не определена (см.п.4.14, где расчет предлагается делать исходя из стоимости КОНКТЕТНОЙ услуги).
Вывод: отсутствие подробной постатейной расшифровки тарифа и стоимости каждой услуги внутри этого тарифа – это СПОСОБ уйти УК от материальной (денежной) ответственности за плохое (или вообще не оказание услуги).
Нужна обязательная постатейная расшифровка тарифа.
3. П.1.2. содержит указание, что протокол общего собрания, на основании которого заключается договор, будет храниться в УК.
Во-первых: таких собрания должно быть два, поскольку на проходящих сейчас собраниях не утверждаются условия такого договора.
Во-вторых: протокол должен находиться у инициаторов собраний (собственников конкретных квартир конкретного дома), чтобы исключить даже потенциальный риск фальсификации со стороны УК этих документов и возможности всегда с ними ознакомиться, не обращаясь к УК.
4. П.3.1.4. УК управляет ТОЛЬКО ОБЩИМ имуществом дома. Потому управлять за наши деньги имуществом, которые являются собственностью САМОГО собственника – УК не вправе и потому в п.3.1.4. должен остаться только соответствующий этому правилу список. Это же относиться и к п.3.1.7 и 3.1.8.
5. П.3.1.12. (про услугу аварийно-диспетчерской службы) почему то вынесен в отдельный пункт, хотя он должен быть подробно раскрыт как раз в Приложении №2. Потому как именно реагирование УК на экстренные ситуации является показателем качества работ УК и потому описание: как, когда и в какие сроки, и на какие ситуации должна оперативно реагировать УК – являются принципиальным моментом.
6. П.3.1.24 (про счетчики). Все счетчики в наших домах являются собственностью жителей (не общей собственностью МКД) и потому не могут быть предметом проверок, визитов и т.д. УК. Для каждого счетчика установлен срок его службы и межповерочный интервал и их соблюдение является ответственностью собственника.
7. 3.1.29. Даже среди принципиальных пунктов этот занимает особое место. ЦСП предлагает отчитываться перед собственниками дома не на общем собрании по всем доходам и расходам по обслуживанию ОБЩЕГО имущества, а перед КАЖДЫМ собственником за исполнение ЕГО договора. Конечно же с таким предложением нельзя соглашаться. Этот пункт должен быть продублирован и разделе 6 Договора (контроль за УК), куда его включить ЦСП почему то необоснованно «забыл».
К этой же теме и п.3.1.44 в котором ЦСП предлагает делать устный отчет администрации о своей работе. Почему администрации не направлять тот письменный отчет, который будет предварительно заслушан и утвержден на общем собрании. Это совершенно логично.
Потому предлагается п.3.1.29 и п.3.1.44 объединить вместе, перенести их в раздел 6 Договора и сформулировать на описанных выше принципах – только такой контроль будет являться объективным,прозрачным и подконтрольным собственникам.
Необходимо будет также внести и аналогичные изменения в п.3.4.6.(связанный с п.3.1.29)
8. П.3.1.31 Это когда у вас проблема (например, протечка) и надо составить соответствующий Акт. Сейчас пункт вообще не дает никакого описания о сроках этой процедуры. Это обязательно надо исправить и также эти обязанности должны быть дополнены (изложены) в Приложении №2, о чем говорилось выше.
9. П.3.1.32 дает право УК предоставлять наши интересы и НЕ описывает: в каких случаях, при каких процедурах, о каких интересах (работах, услугах) может идти речь.
10. 3.1. 33 о сервитуте. Чтобы совсем просто – бывает, что между собственниками жилых помещений (а также между собственниками жилых и нежилых помещений) возникаю споры (например по доступу в то или иное помещение: кто то что то выгораживает, закрывает проход другим и пр). ЦСП предлагает свое некое содействие (не описывается какое) при решении таких споров. На практике же это часто оборачивается, что УК по каким то причинам (часто необоснованным) занимает позицию той или иной стороны и тем самым не решает проблему, а ее усугубляет. Предлагается отказаться от п.3.1.33, поскольку он не раскрыт и несет в себе риск углубления конфликтной ситуации.
11. П.3.1.33 и п.4.4. (последний абзац). Речь идет о взаимоотношениях с организациями (ну например наш паркинг с мойкой, КНС, может еще что – мы же не владеем этой инфо и добровольно эту инфо нам никто не даст), которые подключены к инженерным сетям дома (электроэнергия, вода, водоотвод). Тут либо в этом пункте или в отдельном приложении указывать такие объекты, такие дома и таких организаций) либо (если такой инфо нет), то удалять этот пункт.
12. П.3.1.34, 3.1.35, 3.1.36, 3.1.39 Пункты про страхование ОБЩЕГО имущества. Да, УК оговаривает, что сможет заниматься этим сама по нашему поручению (решения общих собраний). Но, с учетом нашего опыта, как легко УК «делают» протоколы общих собраний и неактуальности на сегодня этой темы – предлагается пункты удалить. Когда НАМ понадобится – вернем соответствующими решениями.
13. Дополнить раздел 3.1. пунктом 3.1.46 в котором будет отражена обязанность УК делать перерасчеты, которые изложены в п. 3.4.3 – 3.4.5
14. ВАЖНО! П.3.2.1. ЦСП оставляет за собой право НАНИМАТЬ другую организацию для выполнения ЛЮБЫХ работ (и оказания услуг), перечисленных в Приложении 2. Предлагается НЕ предоставлять УК такого права, а принимать решение общим собранием по каждой ОБОСНОВАННОЙ со стороны УК необходимости (случаю).
То же самое относится и для п.3.2.6., в котором УК имеет право нанять другую организацию для: снятия показаний счетчиков, доставки платежек, расчетные функции.
Предлагается п.3.2.1 и 3.2.6. удалить (не предоставлять УК такой возможности).
Из п.4.8. при этом тоже надо удалить возможность какой то другой организации заниматься нашими платежными документами.
15. П.3.2.5. Он про то, что УК предоставляет общему собранию предложения по тарифам (зачем, если это прерогатива администрации – речь про 27-05), а также менять состав услуг, которые содержатся в Приложении №2. Если со вторым можно согласиться, то тарификациооную деятельность УК надо удалить, как находящуюся вне компетенции УК.
16. П.4.11. Речь про некий (договор не содержит пояснений) про ТРАНЗИТНЫЙ счет оплаты услуг со ссылкой на раздел 11 договора, в котором этот счет отсутствует. Предлагается удалить эту транзитность.
17. П.4.14. Пункт про то, что УК готова вам сделать перерасчет, но только по ИТОГАМ года.
Обязательно пункт менять на учет суммы перерасчета в следующем расчетном периоде (месяце)
18. П.4.15. Он про то, что собственник может извещать УК о нарушениях условий содержания и текущего ремонта, но пункт НЕ СОДЕРЖИТ, что УК (в какие сроки и как) должна реагировать на выявленные нарушения (удовлетворить претензию или отказать).
Пункт обязательно надо дополнять.
19. П.5.2. который о том, что УК может сделать зачет предъявленных требований (за плохое качество услуг) в счет будущих платежей, если сумма не будет превышать МЕСЯЧНО платежа. И не объясняется – а почему такая граница установлена. А если больше то, что?
Предлагается отказаться от ограничений в сумме.
20. П.7.1.1. УК установила, что может в ОДНОСТОРОННЕМ порядке расторгнуть договор управления, если ей не понравятся решения собственников. Такой возможности одностороннего отказа от договора Жилищный кодекс не содержит. Условие удалить.
21. П.8.2. УК устанавливает для себя право требовать от собственников при форс мажоре!!! компенсации ей денег (за счет собственников). Пункт должен удаляться без обсуждений, поскольку это не более чем необоснованная хотелка – форс-мажор он для всех форс-мажор. Вопрос компенсации затрат и источник при форс-мажоре решается каждый раз индивидуально как минимум через решения администрации (а вообще на государственном уровне либо по суду).
22. П.9.1. ЦСП предлагает заключение договора на 5-ть лем. С учетом всего негативного опыта и смены 3-х УК за пять лет, предлагается заключить договор на ОДИН год с возможностью пролонгации.
23. п.9.4. предлагает автоматическую! прологнацию договора при смене УК на 3-и месяца (и оплата собственниками) при смене УК, если новая УК не приступила к выполнению своих обязательств. Требование надуманное и необоснованное законодательством. Процедура смены УК и платежная дисциплина при этом процессе четко регламентирована законодательством. Удалить.
