[Olimpiada]

Граждане, давайте все дружно все договоры подпишем и дома сдадут. А потом уже недовольные будут переподписывать договора или расторгать.
Потому что из-за вас, бузящих и нехотящих подписывать, могут задержать сдачу домов

[Olimpiada]

Вот реально раздражает, что все жильцы будут ждать несколько недовольных

[topstep]

Мои 5 копеек относительно выложенных выше документов:
Возможно дольщики, которые были на собрании для домов первой очереди (у нас третья) на собрании имеют ответы на эти вопросы.
+ Пишу это не с целью лозунгов и митингов в стиле – а давайте сейчас все ничего не подписывать –  это каждый решает для себя сам – а просто делюсь вопросами, которые меня волнуют и рано или поздно могут стать актуальными.
Общее:
Опросный лист:
Не понятен статус этого документа - он напоминает содержанием лист для голосования общего собрания собственников помещений (решением которого в частности и выбирается УК), но на мой взгляд таковым не является т.к. все мы на данный момент еще участники долевого строительства, свидетельства о праве на собственность у нас нет. При этом пункты 1-8 как минимум - думаю юридически прерогатива именно собственников помещений. И в любом случае если это общее собрание не важно дольщиков или собственников, то это должно быть четко отражено в документе. И если это общее собрание, то за ним должен следовать протокол и все что положено в таких случаях, иначе оснований для действий указанных в этом листе не будет.
Договор:
Договор между 2-мя юридическими лицами, в котором дольщики/собственники не являются сторонами, заключившими этот договор.  Т.е. это не договор между УК и собственником, на основании которого и происходят все взаимоотношения и взаиморасчеты по конкретной квартире и общедомовым вопросам.
Далее по пунктам и тексту – возможно это казуистика, но тем не менее в случае с опросным листом там требуются данные дольщика и подпись:
Опросный лист:
п.п. 1 - Общее собрание кого? дольщиков? собственников? жильцов?
п.п. 2 – Просмотрел существующий договор другой квартиры с другой УК в Москве – не нашел упоминания о праве УК на заключении от имени собственников договоров об использовании общего имущества. Если посмотреть пункт 2.1 договора, то договор делается в целях надлежащего содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг. Т.е. заключение УК договоров об использовании общего имущества, не совсем тема этого договора. Если посмотреть на список общего имущества дома в приложении, то какой договор на использование можно заключить, например в отношении лестничной площадки? Холла? Если это нежилое помещение, то у него либо есть собственник, либо оно техническое, с жилым понятно – там собственник есть в лбом случае. Если это территория то это что – в аренду сдать парковку или газон?
п.п. 3 – Утверждение договора какого? Если выложенного выше то, опять же это договор двух юр лиц. Как можно его утвердить со стороны собственников квартир? Можно только высказать свои мнения по нему.
п.п. 4 – С учетом предложений УК – понятие размыто и непонятно зачем. Т.е. в любом случае при заключении договора с УК она выносит все предложения по тарифам и тратам на общее собрание собственников + это регулируется приложениями к договору + законом РФ.
п.п. 5  - Принять решение об аккумулирование средств – понятие размыто – кем будет аккумулироваться, как будет аккумулироваться, где будет аккумулироваться?
п.п. 9 – Принять решение о передаче полномочий кому? Или буква «И» перед ООО не нужна. Как я могу передать полномочия в этом вопросе УК если никаких договорных отношений между нами нет и возникнут они после выбора общим собранием собственников управляющей компании и подписания между собственником и УК договора?

Договор:

П.п. 2.3.21, 2.3.22, 3.1.22 – говорит нам опять же о заключении от имени УК договоров об использовании третьими лицами общего имущества (в т.ч. элементов конструкции), при этом понятие траты средств, полученных за это размыто и кроме того согласно п.п. 5.4. УК не несет ответственности по обязательствам третьих лиц. Иными словами, я понимаю как, если например УК сдало в аренду некоему ООО стену для рекламного щита, получило за это деньги, потом например щит отвалился вместе со стеной, то восстановить эту стену надо будет судиться с ООО. Ну и еще раз – вообще задача ли данного договора с УК получать прибыль от общего имущества или это все-таки о эксплуатации, ремонте, коммуналке….. Понятно, что это договор между застройщиком и УК, но общее имущество дома касается всех и в договоре все собственники упоминаются.

П.п. 2.7.1 – отсутствует в услугах для жилого и не жилого помещения электроснабжение, при этом присутствует в общедомовом 2.7.2 – возможно потому, что это не договор с конечным собственником, с другой стороны электроснабжение это одна из важнейших услуг (особенно учитывая, что котлы хоть и газовые но управление электрическое). К тому же в договоре речь идет об услугах Потребителю т.е. конечному пользователю.

П.п. 3.1.4. – в принципе пункт понятный, но возникает вопрос что делать с перебоями – представим себе отключение аварийное света (в нашем случае с ним и отопления) зимой часиков на 6-8 несмотря не на какие нормативы ремонта…. Хотя это больше застройщику вопрос.

П.п. 3.2.13 – полное возмещение, в случае невыполнения обязанности – понятно – затопил плати, но как технически согласно этому пункту можно обеспечить допуск сотрудников авар служб при отсутствии жильцов дома?

П.п. 4.11 – может я ошибаюсь, но визуально не помню в доме батарей в местах общего пользования.

П.п. 5.6. – дублирование и дополнение 3.2.13

П.п. 5.7 – Насколько я знаю по законодательству Москвы перепланировку одобряет и отслеживает БТИ и Мосжилинспекция – никакого согласования в муниципалитетах там нет.

Как то так…

[solnzik]

Батареи будут в подъездах домов электрические. (п. 4.11).  По остальным Вашим вопросам и рассуждениям напишу Вам свое мнение (если будет интересно) позже. Не очень удобно с мобильного устройства...

[DiDas]

http://gorchakovo.ru/documents

[topstep]

Спасибо за уточнение.

Да конечно пишите - конструктивное мнение всегда важно.

Уточню сразу от себя еще один момент - все мои вопросы скорее для размышления на будущее т.к. в нашем ДДУ (думаю как и во всех остальных) есть пункт 4.2.9 по которому мы все уже согласились на передачу дома УК предоставленной застройщиком + обязались заключить с ней договор в момент подписания акта сдачи приемки. Кстати думаю именно после этого момента мы юридически можем делегировать УК какие либо полномочия.

[topstep]

Спасибо за ссылку - буду изучать

[topstep]

Посмотрел документы по ссылке - насколько бегло успел сравнить - это тот же договор, что был выложен выше - только вместо застройщика - собственник. Пункты обозначенные в посте - идентичные и соответственно остаются актуальными.

[Зинаида Сергеевна]

Согласна с со всеми замечаниями topstep.Пункты про аренду убрала бы вообще. Некоторые указанные в договоре помещения к тому же отсутствуют физически.
Вызывает вопрос стоимость отопления подьезда-5.2 руб. с кв.м. Может,кто-то знает порядок расчета, напишите. Площадь подьезда или площадь квартир в кв.м. имеются ввиду? Должна ли эта цифра быть привязана к количеству жильцов в каждой квартире?
Ждем мнение юриста.

[ВЕДА]

не поняла.... что мы по договору должны оплатить ? какие работы??? Что застройщик не оплачивает? Я не поняла.

[arti407]

Тоже согласен с topstep, но у меня есть несколько мыслей.
Во-первых, сомнения вызывает п. 3.3.1, 3.3.2 и 4.2, поскольку в них говорится о внесении платы до подписания Актов приема-передачи помещений. Если, эти пункты касаются Застройщика (согласно приложения 3), то они являются лишними в данном договоре. Непонятен(и скорее всего ничтожен) п. 2.4 устанавливающий возникновение прав и обязанностей у УК после подписания Ключевой справки (а это что за документ? может я и ошибаюсь, но в данном случае, справка не может порождать обязательства), тогда как УК выбирается общим собранием собственников, и только на основании решения общего собрания возникают взаимные обязательства и права.
во-вторых, п.2.7.1 и 2.7.2 тоже вызывают сомнения. Может ли сложится такая ситуация, когда УК покупает у ресурсоснабжающих организаций определенные объемы по одной цене, а отпускать эти объемы потребителям с взиманием платы за посредническую деятельность?
Я могу быть совсем не прав. Коллеги-юристы могут поправить.

[Зинаида Сергеевна]

Согласно Ключевой справке (19 стр.договора, п.19) ключи нам будет выдавать УК.

[Oks]

Согласно Ключевой справке (19 стр.договора, п.19) ключи нам будет выдавать УК.

Посмотрите вариант договора УК с Застройщиком (не наш, не с нами! а выложенный солнцеком в темненьких сканах). Одновременно в этом договоре посмотрите пункт 4 и 5 страницы 18 "Термины и определения" из Приложения №3. И теперь прочитайте пункт 4.2. этого договора. Все вполне разумно написано, если не придираться.
Теперь находим отличия. Наш застройщик уже в нашем договоре тупо подменил слово "Застройщик" из пункта 4 из "Терминов....", теперь там два Собственника, а именно в пункте 4 и в пункте 5. И еще они подменили слово "Застройщик" в пункте 4.2. Получилось то, что получилось.
Итак, может быть ваши и теперь мои опасения обоснованы. Что можно сказать. Надо менять текст, так, как сейчас не непонятно для непонятливых (это я видимо и вы), а неграмотно.
Еще раз. Квартиры передает нам ТОЛЬКО застройщик, это обязанность по закону 214-ФЗ, он и только он должен почитаться, не мы это придумали. Наши договора ДДУ соответствуют 214-ФЗ (пункты в наших договорах ДДУ 2.1., 4.1.3.....).
И еще лежит у меня дело по Солнцево-Парк, где Москомстройинвест приказал в 2013 году того Застройщика не сходить с ума и не шантажировать своих участников долевого строительства невыдаванием ключей, т.к. люди ожидали получение квартир от Застройщика, а он на передачу не являлся, а даже сам Акт тот самый передачи квартиры подписывала УК.
Ну за что нам это? Ну почему все люди как люди, а тут....  уже подозреваю умысел, а не недочет.... Это еще наверное самое легковоплощаемое исправление, пока документ не подписали. Успеем это исправить.  (Неблагоприятных последствий может быть и не будет, если получим от УК, а если будут, то миллион вариантов проблем. Например, могут ли обвинить в незаконном завладении квартирой? А если брак строительный обнаружится, застройщик скажет, я и не отдавал... и т.п.... Лучше все зарнее предотвратить, считаю)

[Oks]

Кстати, подписание Ключевой справки и Акта приема-передачи квартиры может происходить параллельно, может быть Справка и не будет заменять Акт, но все равно надо посмотреть пункт 4.2. повнимательней. Если временной промежуток между подписанием Ключевой справки и Акта - нулевой, тогда сойдет, но очень уж замысловато. А может и нет, просто ночь уже. Если он не нулевой, тогда нарушается ст.153 ЖК. Надо будет узнать у них, как это они читают.

[solnzik]

1. Опросный лист: действительно, данный опросный лист является опросным листом, который надлежит подписывать собственнику. И это не в полне законно делегировать те полномочия, которых мы сейчас и не имеем в полном объеме. Однако, для того, чтобы нас газифицировать, кто-то должен заключить договор с газовой службой. Согласно Постановления Правительства РФ от 14.05.2013 N 410 (ред. от 15.04.2014) "О мерах по обеспечению безопасности при использовании..." в качестве стороны по договору может выступать собственник или УК. Такое лицо как "застройщик" в данном нормативном документе не фигурирует вообще (что на мой взгляд является верным). Таким образом, мы имеем ситуацию: доверить (по полузаконной бумажке - именно полузаконной) полномочия на заключение договора на конкретный дом  некой Управляющей компании или же каждому из нас лично обратиться в газовую службу за заключением договора. Готов ли каждый из Вас обивать пороги Наро-Фоминскмежрайгаза??? Кроме того, газовики не поедут подключать только Вашу квартиру, а будут ждать, пока все Ваши соседи по дому не обратятся к газовикам за заключением договора, т.к. одновременно будет подключаться и внутридомовое оборудование.
В финале (по опыту первой очереди) действительно был оформлен протокол (подписанный представителем УК и одним из дольщиков) который в составе документации отправился в газовую службу.
По договору отпишу завтра по пунктам