Заказать ремонт

Легитимны ли проведенные собрания? Поспорим? (на посошок)

  • 10 Ответов
  • 7293 Просмотров

DomOdin

  • Гость
05.04.2013г. Федеральным Законом РФ № 38-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», в ст. 161 ЖК РФ, регламентирующую выбор способа управления многоквартирным домом и общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом, были внесены существенные изменения по порядку выбора управляющих компаний для домов-новостроек.
По закону покупатели жилья в новостройке смогут выбрать управляющую компанию, даже если еще не стали собственниками. Самое же важное новшество заключается в том, что застройщик больше не может назначить «свою» управляющую компанию. Управляющим компаниям, которые хотят взяться за управление многоэтажками, отныне предстоит участвовать в конкурсе и побеждать. Теперь это непременное условие для того, чтобы взять дом «под крыло».
Выбор УК происходит на открытом конкурсе, который должен быть организован органом местного самоуправления в течение 20 дней со дня выдачи застройщику разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, путем размещения извещение о конкурсе в Интернете. На подачу заявки с момента извещения у участников есть 40 дней. Через 10 дней после конкурса, орган местного самоуправления уведомляет собственников квартир и обладателей актов приема-передачи жилья в новостройке (дольщиков, не оформивших право собственности) о результатах конкурса и условиях договора, после чего все жильцы должны заключить договор с выигравшей УК, или, если не согласны, уведомить об этом администрацию, составив протокол разногласий.
Срок контракта с УК должен быть не менее 1 года, но не более 3 лет. Во время проведения конкурса домом может управлять сам застройщик, либо УК, выбранная им на срок до трех месяцев.
ВАЖНО: ВРЕМЕННАЯ УК выбирается ЗАСТРОЙЩИКОМ на ТРИ МЕСЯЦА!!!
Если конкурс по отбору управляющей компании признается не состоявшимся, договор управления домом заключается с компанией, отобранной самим застройщиком.
В развитие положений части первой ст. 161 Жилищного кодекса РФ Правительство России 15.05.2013г. приняло и Постановление № 416, которым утвержден порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.

Когда многоквартирный дом уже построен, но еще не введен, его эксплуатация осуществляется либо самим застройщиком, либо управляющей компанией, с которой застройщик заключил договор на управление новым многоквартирным домом, на срок не более 3х месяцев. При этом договор с управляющей компанией может быть заключен застройщиком в период с момента фактической постройки дома, и до истечения 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

На этой стадии застройщик еще не может передать дольщикам квартиры в построенном доме, т.к. сам дом не введен в эксплуатацию и помещения в нем, еще не являются объектом для передачи права. И, тем не менее, уже на этой стадии закон предусматривает возможность передачи дома в эксплуатацию управляющей компании застройщиком, выбранную по своему усмотрению. На практике в этом качестве выступают, как правило, именно тем или иным образом аффилированные с застройщиком управляющие компании.

Далее, после того, как застройщик получает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, начинается передача квартир в собственность дольщиков. Именно на этой стадии между застройщиком и дольщиками подписываются акты приема-передачи квартиры.

Параллельно передаче застройщиком квартир дольщикам орган местного самоуправления в течение 20 дней со дня выдачи застройщику разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома обязан разместить на своем официальном сайте извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления этим домом, и не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения обязан провести открытый конкурс по выбору такой управляющей компании. Затем, тот же орган местного самоуправления, в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании, обязан уведомить всех собственников жилья и дольщиков, принявших на этот момент квартиры от застройщика, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Жильцы же обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 ГК РФ (заключение договора в обязательном порядке).
По сложившейся практике в конкурсе на выбор управляющей компании как правило побеждает именно та компания, которая с самого начала осуществляет эксплуатацию построенного многоквартирного дома, с которой у застройщика уже заключен договор, и которой дом уже фактически передан в эксплуатацию. Отсюда становится вполне понятным желание застройщика максимально закрепить будущий выбор нужной управляющей компании на предстоящем конкурсе. Для этой цели застройщик и предлагает дольщикам на подписание, в момент передачи квартир, бюллетени некоего «заочного» голосования, предлагая заранее «выбрать» нужную застройщику управляющую компанию.

Любое голосование, в том числе и заочное, по вопросам выбора способа управления многоквартирным домом, а также по выбору конкретной управляющей компании для управления многоквартирным домом может осуществляться только собственниками помещений в многоквартирном доме в результате проведения общего собрания.
ИТОГО:
1.   ВРЕМЕННУЮ УК выбирает сам застройщик и для этого ему НЕ ТРЕБУЕТСЯ НИКАКИХ СОБРАНИЙ! Эта ВРЕМЕННАЯ УК и создается для того, чтобы обеспечить обслуживание домов до сдачи нам квартир и ДО ВЫБОРОВ ПОСТОЯННОЙ УК (см.п.2.)
2.   Для того, чтобы выбрать ПОСТОЯННУЮ УК необходимо провести ОТКРЫТЫЙ конкурс (организовывается местной администрацией), итоги которого утверждаются собранием СОБСТВЕННИКОВ (когда мы уже зарегистрируем свои квартиры в собственность и станем этими собственниками) – процедура и сроки описаны выше.

Как и что произошло по факту все знают.
Вывод: 17 и 25 января состоялись не собрания собственников, а встреча дольщиков. Все решения этих так называемых собраний нелегитимны. Нарушены требования Постановлений Правительства в процедурах выбора УК.

Прошу опровергнуть вывод.

Oks

  • Постоялец
  • ***
  • 234
Соглашусь. Прочитано еще до собрания в Жилищном кодексе.
На собрании было примерно так – товарищи, надо оформить эти документы, для этого надо сделать то, что сейчас вам скажут, т.к. только такие документы удовлетворят Мособлгаз.
Но! Когда спросили, зачем мы, когда есть застройщик, это вы должны, а главное имеете право по ЖК в части выбора УК сделать то и то, до разрешения  одно, после – другое, почему-то застройщик сказал, «Да, все правильно, а вот с даты разрешения вы (т.е. мы, дольщики) должны выбрать УК…» и дальше все заговорили.
Т.е. я бы поняла, если бы она сказала при конкретном заданном вопросе, что мы не можем машину Мособлгаза переломить и т.п., поэтому выкручиваемся (хотя это говорили все собрание), а она парировала тем же пунктом, которым и обосновывали вопрос им. Это какая-то или психологическая манипуляция… или разговор глухого со слепым. В последнее я не верю.
-Первое. Мосстойнадзор может потребовать сам по себе привести в соответствие с законом наши договоры. Мосжилинспекция проверяет соблюдение процедуры выбора УК. Все соблюдают все процедуры и т.д.
-Второе. В общем, мы можем (да уже и делаем так) махнуть рукой на процедуры, лишь бы решить проблемы. А договор с УК обязательно немного изменим, т.к. некоторые места там написаны невозможным образом, нам что одна, что другая УК, без разницы. Вопрос есть ли в этом неблагоприятные последствия для нас.
-Третье. Любопытно, как они все видят свое будущее, Администрация Первомайского, УК, ведь с них могут и спросить, зачем они нарушают.
-Четвертое. Главное для меня. Ну зачем они это делали, если сам застройщик имеет право всего добиться, все возможности даны ему законом, дольщики ему не нужны. Особенно поключать котлы.
-Пятое. Они апеллировали к аналогии закона, типа мы дольщики=собственники. Но считаю, что в законодательстве эта то часть про УК достаточно полно  прописана и к аналогии прибегать нельзя. А если прибегать, то к такой: застройщик=распорядитель=собственник на время стройки.

Dobro-and-Zlo

  • Пользователь
  • **
  • 10
Полностью соглашусь с DomOdin.
Даже если посмотреть на листок из 16 пунктов по поводу УК, то даже там есть нарушение (в самом начале употребляется слово "СОБСТВЕННИК"). Вывод - бумагу подписали собственники, а если люди проставили дату внизу, то хотелось узнать на момент подписания что именно в их собственности. А еще над датой в бумаге есть просто ГЕНИАЛЬНЫЙ ПУНКТ - 10. РАЗНОЕ ( почему он там оказался, если пункт 10 уже есть? ) и кстати нет напротив возможности проставить галочки как на предыдущих. Подписав бумагу человек дает согласие на этот пункт.

DomOdin

  • Гость
Право собственности на объекты долевого строительства не установлено ФЗ 214, так же этого нет в ГК. Исходя их этого, можно сделать вывод, что до регистрации права
собственности самого права собственности у участника долевого
строительства не возникает.
Дольщик не может пользоваться объектом собственности, не несет  рисков гибели или повреждения возводимого объекта недвижимости, не может застраховать эту собственность и т.д. до момента передачи ему объекта долевого строительства застройщиком (подписания акта).
У судов общей юрисдикции в целях защиты дольщика от банкротства застройщика есть и своя позиция, они  признают первоначальное возникновение права собственности на объект долевого строительства за дольщиком, но только через суд.
Это означает, что если застройщик трактует (захочет трактовать) проведенное мероприятие, как собрание собственников, то может это сделать через суд.

ПРАКТИЧЕСКИЙ ВЫВОД:
Отсутствует у дольщика необходимость подписывать какой-либо договор с УК до оформления права собственности (тем более в момент подписания Акта).
Свои обязанности выбранная застройщиком управляющая компания и так УЖЕ осуществляет на основании договора застройщика с УК (текст в виде фото этого договора выложены на форуме solnzik вот здесь:
http://ecopark-gorchakovo.ru/topic/130314/upravlyayushchaya-kompaniya-uk?page=1

Посмотрим на СРОКИ и ХРОНОЛОГИЮ СОБЫТИЙ (и сопоставим, как должно было быть и как было по факту):
1.   Договор между МИСК и УК (назовем его для краткости ВРЕМЕННЫМ) заключен 28 октября 2014 года и согласно п.6.2. этого договора заключен на 3 (три месяца). То есть срок его действия истек 28 января 2015 года (позавчера). Смотрим здесь:
http://ecopark-gorchakovo.ru/sites/default/files/topic/130314/26241801/20150117140052.jpg
Но при этом этот оговорено, что ВРЕМЕННЫЙ договор может быть продлен на такой же срок (3-и месяца), если хотя бы одна из сторон не заявила о выходе из него.
2.   Согласно п.6.5. этого же ВРЕМЕННОГО договора (между МИСК и УК) прекращает свое действие, если:
а) местным органом самоуправления ПРОВЕДЕН ОТКРЫТЫЙ КОНКУРС по выбору УК (такой конкурс НЕ ПРОВОДИЛСЯ, иначе бы нас ознакомили с его результатами как минимум)
б) состоялось (цитирую) «общее собрание собственников помещений» по выбору способа управления многоквартирным домом ИЛИ РЕШЕНИЯ о ВЫБОРЕ ИНОЙ!!! УК.  ИНОЙ! Вот ссылка: http://ecopark-gorchakovo.ru/sites/default/files/topic/130314/26241801/20150117140104.jpg

То есть должны были случиться (выполниться) ОБА условия.
По факту не выполнено ни одного, а значит договор между МИСК и УК ПРОДОЛЖАЕТ ДЕЙСТВОВАТЬ и максимум может действовать еще 3-и месяца (до 28 апреля 2015).
Отведенные ТРИ месяца для создания ВРЕМЕННОЙ УК законодательством и были отведены для проведения и завершения открытого конкурса по выбору ПОСТОЯННОЙ УК, чего не состоялось.

3.   Акт ввода дома №1 (будем смотреть на 1-ю очередь) датирован (см. документ на сайте застройщика 9 декабря 2012 года.
Ст.13 ЖК гласит,  в  течение 10 (десяти рабочих дней) со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом.

4.   Отсчитываем 10 р.д. от 09.12.2014 и получаем дату 23 декабря 2014 года. Конкурс местной администрацией проведен? Ответ НЕТ. Обращался ли застройщик официально в органы местного самоуправления о проведении конкурса, понуждал ли (через суд) сделать это? Получал ли застройщик от органа местной администрации официальный ответ (отказ)? Может местная администрация хочет, чтобы УК была местная (действующая) и возник конфликт? Ответ: не знаем. Застройщик об этом молчит.
Знаем только, что на 23 декабря 2014 года открытый КОНКУРС по выбору УК НЕ ПРОВОДИЛСЯ.

5.   Потому на сегодня продолжает действовать (еще на 3-и месяца) договор МИСК с УК, и  есть срок до 28 апреля 2015 года конкурс провести и завершить. И вынести его результаты на собрание СОБСТВЕННИКОВ.

6.   У застройщика продолжают висеть 2-е задачи: а)  нужно дом сдать и б) превратить ВРЕМЕННУЮ УК в ПОСТОЯННУЮ. И тут (предположение, пусть оно будет опровергнуто – будем рады все вместе) застройщик решил «ПЕРЕПРЫГНУТЬ» через проведение открытого конкурса (в нарушение законодательства) и СРАЗУ (без его итогов) провести общее собрание, на котором одним махом (одним бюллетенем):
•   Выбрать способ управления
•   Утвердить УК
•   Утвердить договор, который УК будет подписывать с нами
•   Утвердить тарифы
•   И т.д. и т.п.
Причем все помнят, что озвученный повод для сбора был объявлен как поговорить, как решать вопрос с газом. Вот такого нам завели троянского коня.
И даже если предположить фантастическое, что это было собрание собственников, то утверждаться на нем должны были итоги конкурса, а не то, что было изложено в бюллетене.

7. Вот если бы:
•   до 23 декабря 2014 года  конкурс состоялся.
•   До 22 января (целый месяц был!) застройщик бы передал дольщикам уже 2-й ОЧЕРЕДИ (про первую уж и говорить не приходится – само собой) квартиры по акту (ну в крайнем случае до 28 января – срок истечения ВРЕМЕННОГО договора с УК)
•   Застройщик своевременно (за 14.р.д. до предполагаемого срока передачи квартир – т.е. в середине и конце декабря 2014 для 1-й и 2-й очереди) побеспокоился о продлении сроков.
ситуация на сегодня была бы иная.
И не по вине дольщиков она образовалась и потому не за их счет должна решаться.
Несоблюдение сроков строительства и желание же застройщика сдать дома во что бы то ни стало плюс висящий топор материальных претензий дольщиков за срыв сроков привели к ситуации, когда застройщиком были НАРУШЕНЫ многие требования законодательства.

8. Легитимный выход из этой ситуации может быть следующий (вариант) и похоже единственный: застройщик возвращается в начало и оперативно осуществляет все мероприятия (начиная с правильного конкурса по УК и до правильной сдачи приемки квартир, открытости в вопросах собственности для заключения договоров на коммунальные услуги и ресурсы и т.д.).
Иначе всё что сделано и будет далее сделано, висит под риском походов в суд, что не в интересах ни застройщика, ни наших.

У кого есть другое понимание происходившего (и происходящего) и другие предложения?


Mar

  • Постоялец
  • ***
  • 113
Спасибо Вам, DomOdin и Oks за огромную, проделанную вами, работу. И за то, что просвещаете нас в таких сложных вопросах. Вот уж по-истине: век живи, век учись - и дураком помрешь.
Соседи, как будем действовать дальше? Ждем, что ответит МИСК? Они вроде стали читать форум. Или м.б. составить петицию и отправить на эл.почту - пусть исправляют свои ошибки (ведомыми или не ведомыми были эти ошибки - это мы узнаем много позже)?

solnzik

  • Старожил
  • ****
  • 374
Предлагаю ВНИМАТЕЛЬНО прочитать ст. 161 ЖК РФ, в частности п. 4. "Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано". http://www.consultant.ru/popular/housing/55_26.html© КонсультантПлюс, 1992-2015

Mr.Mich

  • Пользователь
  • **
  • 22
Я тоже благодарю DomOdin, Oks, а также всех участников форума, которые помогают нам разобраться в законодательстве и не быть обманутыми, как это чаще всего происходит в последнее время из-за равнодушия (моя хата с краю и постепенно само-собой всё наладится) или незнания подавляющим  большинством дольщиков часто меняющихся законов.

Возможно, также именно из-за лени, равнодушия или неуверенности в  том, что добиться правды часто бывает достаточно проблематично, на этом форуме пишут комментарии далеко не все дольщики.  
Это также подтвердило и собрание, проведённое 25.01., где, часть дольщиков отсутствовала и, как минимум треть присутствовавших, покинуло собрание ещё до его окончания. А затем  и остальные, подавшись на обещания представителей застройщика и мнение большинства присутствовавших (которые, наверное, очень спешили добраться до дома, т.к. это было воскресенье, чтобы посмотреть телевизор, погулять и т.п.) проголосовали и подписали решение этого собрания.
 
Но, как говорится, не всё потеряно, судя по комментариям, размещённым в этой теме. Поэтому, пока не поздно надо от написания комментариев в форуме, переходить к делу.
А ДЛЯ ТОГО, ЧТОБЫ ЭТО ДЕЛО ДВИГАЛОСЬ В НУЖНОМ И ВЫГОДНОМ ДЛЯ НАС НАПРАВЛЕНИИ И МЫ БЫЛИ В КУРСЕ ВСЕХ СВОИХ ПРАВ, НУЖНО ПРИВЛЕЧЬ ОПЫТНЫХ ЮРИСТОВ ДЛЯ ПОМОЩИ В РЕШЕНИИ НАШИХ НАСТОЯЩИХ И БУДУЩИХ ПРОБЛЕМ.

P.S. Многоуважаемые дольщики, очень хотелось бы узнать ваше мнение по вопросу привлечения грамотного юриста (или группы юристов) к решению наших общих проблем.

solnzik

  • Старожил
  • ****
  • 374
Цитата: Mr.Mich
Я тоже благодарю DomOdin, Oks, а также всех участников форума, которые помогают нам разобраться в законодательстве и не быть обманутыми, как это чаще всего происходит в последнее время из-за равнодушия (моя хата с краю и постепенно само-собой всё наладится) или незнания подавляющим  большинством дольщиков часто меняющихся законов.

Возможно, также именно из-за лени, равнодушия или неуверенности в  том, что добиться правды часто бывает достаточно проблематично, на этом форуме пишут комментарии далеко не все дольщики.  
Это также подтвердило и собрание, проведённое 25.01., где, часть дольщиков отсутствовала и, как минимум треть присутствовавших, покинуло собрание ещё до его окончания. А затем  и остальные, подавшись на обещания представителей застройщика и мнение большинства присутствовавших (которые, наверное, очень спешили добраться до дома, т.к. это было воскресенье, чтобы посмотреть телевизор, погулять и т.п.) проголосовали и подписали решение этого собрания.
 
Но, как говорится, не всё потеряно, судя по комментариям, размещённым в этой теме. Поэтому, пока не поздно надо от написания комментариев в форуме, переходить к делу.
А ДЛЯ ТОГО, ЧТОБЫ ЭТО ДЕЛО ДВИГАЛОСЬ В НУЖНОМ И ВЫГОДНОМ ДЛЯ НАС НАПРАВЛЕНИИ И МЫ БЫЛИ В КУРСЕ ВСЕХ СВОИХ ПРАВ, НУЖНО ПРИВЛЕЧЬ ОПЫТНЫХ ЮРИСТОВ ДЛЯ ПОМОЩИ В РЕШЕНИИ НАШИХ НАСТОЯЩИХ И БУДУЩИХ ПРОБЛЕМ.

P.S. Многоуважаемые дольщики, очень хотелось бы узнать ваше мнение по вопросу привлечения грамотного юриста (или группы юристов) к решению наших общих проблем.

Приведу пример: Вы жалуетесь своей подруге, что районный терапевт отправил Вас к хирургу с подозрением на какую-то болезнь. Какую именно - не сказал. Терапевт осуществил запись, выдал Вам электронный талон. Проходя мимо кабинета хирурга Вы заглянули в открытую дверь и сделали для себя вывод, что этот хирург Вам не нравится - он в очках (следовательно плохо видит) и рядом с ним стоят костыли (следовательно он плохо ходит и не способен себя вылечить). Вы сделали свои выводы и не хотите у него лечится и просите подругу (которя работает уборщицей на заводе) найти Вам хорошего хирурга.
Вот приблизительно то же происходит сейчас в форуме.
Что Вы хотите от профессионального юриста?
Да, собрание было нелигитимным.
Да, управляющая компания избрана не вполне законно.

Дальше что???

Чтобы не быть голословной - пара ссылок:

http://padvapartners.ru/contact

http://mgka1.ru/

Позвоните, помониторьте. И подготовьте ответ на мой вопрос: что Вы хотите получить в итоге и сколько времени на это потребуется?

Дерзайте!!!

Tatulya

  • Постоялец
  • ***
  • 105
  Многоуважаемая solnzik, люди стараются разжевать и объяснить ситуацию для ВСЕГО форума, не думаю, что уместно их сравнивать с уборщицами с завода. А итог один- скорей попасть в СВОИ квартиры.

ISG

  • Пользователь
  • **
  • 47
А вы также внимательно,привлекая юристов и общественность, обсуждаете УК тех домов, где живете сейчас? Знаете, как выглядит председатель вашего ТСЖ? Просто интересно!

ISG

  • Пользователь
  • **
  • 47
И еще , обсуждение на форуме, это не есть обсуждение СО ВСЕМИ ДОЛЬЩИКАМИ. Я вот до собрания 25.01 думала, что тут ну реально большинство сидит-читает-высказывается. Сейчас очевидно, что тут меньшинство. Мы пытаемся что то мутить, решать, но не учитываем, что остаются те люди, которые были на собрании и имеют голос, но в силу разных причин не имеют доступа к форуму, не привыкли использовать интернет. Решаем что нужно деньги собирать на юриста, нуну, давайте...