[PRONTO]

ЧАСТЬ 1 (шлагбаум):
На форуме много и не раз тема обсуждалась, но с учетом актуальности ситуации основные моменты надо еще раз изложить:
1.   4-е года назад тема дороги и шлагбаума обсуждалась с Шишкиной Т. (МИСК) и тогда позиция застройщика была такая:
•   Дорогу и шлагбаум мы (МИСК) построили для себя: так удобнее было и не надо было гонять грузовой грязный транспорт мимо администрации (ей не нравилось);
•   Дорога потому не по проекту и проходила по территории, которая не была предназначена к застройке (не МИСКовская);
•   Что вы (жители) потом будете с этим делать – ваша забота. Вариант въезда с ул. Школьной в проекте реализован, открывайте и пользуйтесь.
2.   Примерно то же самое ответил сейчас  и Департамент развития новых территорий, только своим канцелярским языком. Им тоже в лом этим заниматься и что то менять.
3.   Других вариантов, кроме как в какой то момент открыть ворота на ул. Школьная и въезжать с нее в ЖК – нет.
4.   Теперь про шлагбаум (переносить или НЕ переносить).
Рулит в этом вопросе Постановление правительства  от 2 июля 2013 года № 428-ПП «О порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве» (или так называемое шлагбаумное постановление):
http://mosopen.ru/document/428_pp_2013-07-02
Однако, в этом небольшом документе (из 20-ти пунктов)  - что ни пункт, то проблема:
   ЧЕТЫРЕ принципиальных момента из этого документа:
А) п.1. шлагбаумом можно закрывать (ограничивать въезд) ТОЛЬКО придомовую территорию (это следует уже и из названия документа). Нет придомовой территории – нет шлагбаума. А придомовой территории у домов в ЖК нет: участок НЕ размежеван, НЕ сформирован и НЕ зарегистрирован в общедолевую собственность многоквартирного дома (или группы домов), НЕ поставлен на кадастровый учет (как общая долевая собственность то или иного дома в ЖК).  Существующий собственник территории – государство в лице правительства Москвы.
Б) п.6. «Въезд на придомовую территорию транспортных средств собственников помещений в многоквартирном доме и иных лиц осуществляется в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме» Собрания по принятию такого Положения не проводилось (до и не могло проводиться опять же из за отсутствия придомовой территории). Нет придомовой территории – нет и собрания, которое может принять Положение о въезде/выезде.
В) п.7 требует сначала сделать ПРОЕКТ (хоть и достаточно простой) ограждающего устройства. Примерно примерно вот так:
https://rek-1.ru/storage/basic/file-CeQMib34Z2.pdf), а потом этот проект СОГЛАСОВАТЬ (пункты 7 и 8 Постановления) в Совете депутатов.
Г) Совет же депутатов  может ОТКАЗАТЬ в согласовании по следующей причине (цитирую п .9.2.) : « создание ограждающим устройством препятствий или ограничений проходу пешеходов и (или) проезду транспортных средств на территории общего пользования». Территория ЖК – это как раз территория ОБЩЕГО пользования, на которой согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса граждане имеют право БЕЗ КАКИХ либо РАЗРЕШЕНИЙ (пропусков) находиться (проезжать/проходить). Согласует ли Совет депутатов поселения проект шлагбаума? – ну в принципе всё может быть, но….
Д) п.13. «Запрещается установка и эксплуатация ограждающих устройств, препятствующих или ограничивающих проход пешеходов и проезд транспортных средств на территории общего пользования». Тут даже и комментировать нечего.
5.   Закон города Москвы от 30 апреля 2014 года №18 «О благоустройстве в городе Москве»
https://www.mos.ru/authority/documents/doc/3730220/
в статье 16 (п.4.) устанавливает, что: «ограждающие конструкции, размещенные с нарушением установленного порядка (а также в случае прекращения оснований, допускающих установку и эксплуатацию препятствующих обзору ограждений), подлежат демонтажу без решения суда в порядке, утверждаемом Правительством Москвы, за счет собственника (правообладателя) земельного участка, на котором установлены такие ограждающие конструкции». Поскольку собственником территории является, по сути, сама администрация поселения, то получится как у Чехова про унтер-офицерскую вдову, которая сама себя высекла.
6.Отдельная тема – оплаты работ по монтажу (переносу шлагбаума) и КПП.

ИТОГО: в целом ХОРОШАЯ идея закрыть территорию, организовав (через шлагбаум) систему ограничения въезда/доступа – упирается в единственный регламентирующий документ, требования которого на сегодня НЕ дают оснований идею реализовать.
Можно ли поставить (перенести) шлагбаум при перечисленных выше прямых запретах и ограничениях? Конечно, но безответственно! При этом надо понимать, что тогда ЛЮБОЙ человек (житель или НЕ житель ЖК (Горчаково, Рожново, Птичное и т.д.) кому почему то просто не понравится цвет шлагбаума в один день может прекратить его работу (жалоба  в администрацию, полицию и т.д.), пустив по ветру и затраты и усилия.

ЧАСТЬ 2 (про охрану) –  попозже.

[PRONTO]

ОХРАНА 1 с точки зрения Закона об охранной деятельности
1.   Темой охраны рулит Федеральный закон от 11.03.1992 № 2487-1 («О частной детективной и охранной деятельности в РФ»).
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_385/
2.   Что РАЗРЕШАЕТСЯ охранять ЧОО (согласно этому Закону)?
Статья 3 устанавливает 7-мь  видов возможных услуг, из которых для целей охраны в нашем случае подходят только 4-е:
•   Защита жизни и здоровья граждан (личная охрана);
•   Охрана объектов или имущества, находящегося в собственности стороны по договору;
•   Консультации по теме охраны;
•   Обеспечение внутриобъектового и пропускного режимов на объектах охраны.
Из этого списка исключаем личную охрану (это предмет договора конкретного гражданина с ЧОО) и консультации (не за этим нам нужен договор).
Остается:
А) охрана конкретных объектов имущества
Б) обеспечение внутриобъектового и пропускного режимов
Это ДВЕ услуги, которые должны присутствовать в договоре охраны.
Разберем КАЖДУЮ из них:
3.   ПРО ОХРАНУ ОБЪЕКТОВ. В этом же законе содержится  статья (12.1), которая описывают требования к частной охранной организации (ЧОО) как раз  по заключению договора охранных услуг и звучит это так:
«Ст. 12 «Заключение охранными организациями договоров с клиентами на оказание охранных услуг осуществляется в соответствии с положениями статьи 9 настоящего Закона, при этом к договору прилагаются копии заверенных заказчиком документов, подтверждающих его право владения или пользования имуществом, подлежащим охране, в соответствии с законодательством Российской Федерации."
Из этого короткого требования следуют  следующие ДВА важных вывода:
•   Договор охраны должен заключаться с клиентом-СОБСТВЕННИКОМ того, что подлежит охране.
•   Право владения этой собственностью НАДО обязательно удостоверить.
ВЫВОДЫ:
А) на территории ЖК ОТСУТСТВУЮТ объекты, которые одновременно принадлежат ВСЕМ собственникам всех домов. Объектов охраны НЕТ.
Б) территория ЖК не может быть объектом охраны, поскольку территория (земля) между домами не является придомовой (не размежевана) и право собственности на территорию (землю) принадлежит не собственникам квартир (см. Часть 1 – Шлагбаум).
4.   ПРО ОБЕСПЕЧЕНИЕ ВНУТРИОБЪЕКТОВОГО И ПРОПУСКНОГО РЕЖИМОВ.
   Смотрим пункт 1 стаьти.12.1. Закона об охране:
   https://fzrf.su/zakon/o-chastnoj-detektivnoj-i-ohrannoj-deyatelnosti/st-12.1.php
в котором прямо говориться об обязательности наличия «Правил соблюдения внутриобъектового и пропускного режимов, устанавливаемых клиентом или заказчиком»
То есть для того, чтобы   ЧОО имело право ограничивать доступ (пропускной режим),  решением собрания собственников помещений (статьи 44- 46 ЖК РФ)  должны быть приняты Правила о пропускном и внутриобъектовом режиме в этом МКД либо на придомовой территории (общая совместная собственность). В отсутствии общей совместной собственности (то есть отсутствие придомовой территории) делаются  невозможными какие бы то ни было решения общего собрания. В том числе по принятию «Правила о пропускном и внутриобъектовом режиме»
ВЫВОД:
•   В настоящее время отсутствует нормативная возможность (без нарушения и последствий) ни организовать ОХРАНУ чего либо, ни организовать внутриобъектовый пропускной режим на территории ЖК
•   На этом можно было бы и завершить, но для полноты темы есть необходимость рассмотреть шлагбально-охранную тему и с других точек зрения.

ОХРАНА 2 с точки зрения ЖИТЕЛЕЙ
1.   Собственники как сторона по договору.
Собственники квартир в том или ином доме НЕ могут выступить стороной по договору охраны или договору  обеспечения внутриобъектового и пропускного режимов  (когда и если до него дойдет).
Собственники и не могут поручить эти услуги осуществлять своей УК, так как эти услуги осуществляются только лицензированными ЧОО (в соответствии с соответствующим законом, а НЕ в соответствии с Жилищным кодексом).
2.   Собственники пока не голосовали на общих собраниях обязательные Правила соблюдения внутриобъектового и пропускного режимов и понятно почему. Потому что какой может быть ограничительный и пропускной режим на территории свободного доступа, которой является территория ЖК (собственность г. Москвы, а не придомовая)?
Самой же УК не предоставлено право самостоятельно принимать Правила о пропускном и внутриобъектовом режиме - это прерогатива собственников помещений МКД. Общие собрания могут принимать свои решения ТОЛЬКО (статья 44 ЖК РФ) в отношении своей общей совместной собственности (включая придомовую территорию, которой пока нет).
3.   Чей шлагбаум и КПП. До настоящего времени не решен вопрос собственности действующего шлагбаума (по всему это собственность МИСК), а также (в случае покупки нового или переноса имеющегося) – кем он будет оплачиваться и кому принадлежать.
И то и другое – опять же только через решения общих собраний (если оплачивать предполагается за счет собственников).
4.   Решения, УЖЕ принятые общими собраниями домов в ЖК:
•   Содержат формулировку о заключении договора охраны придомовой территории, которой НЕТ (не возможно охранять то, чего нет);
•   НЕ содержат наименование организаций, между которыми должен быть заключен Договор (между кем и кем) и потому никто не вправе самостоятельно определять стороны по договору;
•   Содержат только предельный размер ежемесячного платежа (не более 300 руб в месяц), но это НЕ означает что собственники проголосовали именно за 300 руб в месяц.
ИТОГО с точки зрения собственников квартир:
•   Для любых ограничений передвижения (вход-выход, проезд – выезд), не говоря уж об охране, нужно сначала решить (через межевание) вопрос собственности на землю (общая совместная, придомовая территория), и уж потом опять же решениями общих собраний написать и принять  «Правила  о пропускном и внутриобъектовом режиме».
•   НИКТО не вправе (кроме собственников на общих собраниях) определять – КАКИЕ конкретно организации будут заключать между собой договор (охраны или о пропускном и внутриобъектовом режиме).

ОХРАНА 3 с точки зрения ЧОО
1.   В ФЗ № 2487-I "О частной детективной и охранной деятельности в Российской Федерации" содержится  статью, которая описывают требования к частной охранной организации (ЧОО) по заключению договора охранных услуг, а именно:
«Ст. 12 «Заключение охранными организациями договоров с клиентами на оказание охранных услуг осуществляется в соответствии с положениями статьи 9 настоящего Закона, при этом к договору прилагаются копии заверенных заказчиком документов, подтверждающих его право владения или пользования имуществом, подлежащим охране, в соответствии с законодательством Российской Федерации."
2.   То есть ЧОО (при заключении договора) должна получить и удостовериться, что вторая сторона договора ВЛАДЕЕТ и ПОЛЬЗУЕТСЯ тем имуществом, которое ЧОО будет охранять. Нет имущества, значит нет и его охраны, значит не может быть и договора охраны.
3.   Статья. 11.1. (Правовой статус частного охранника) устанавливает и требования к частному охраннику, среди которых:
«Частный охранник работает по трудовому договору с частной охранной организацией»
А также удостоверение (сроком на пять лет), отсутствии медицинских противопоказаний и судимости, ежегодные периодические проверки (зачеты) всех охранников (4, 5 разряды, 6 - с оружием, если это предусмотрено договором услуг), медсправки, дактилоскопия и т.д.
Охранник это лицензированный работник ЧОО, который в рамках законодательства вправе применять силу, спецсредства, оружие (то есть все разрешенные законом средства).
И потому несет ответственность как за сохранность имущества (закрепленную в договоре на оказание охранных услуг), так и обязанность на возмещение испорченного или украденного имущества.
Если охранник не будет штатным сотрудником ЧОО, то он тем самым выводится не только из под ответственности и возмещения ущерба, но и из под действия Закона о частной охранной деятельности.
Тем самым такой сотрудник становится не охранником (не может ничего охранять и не нести ответственности), а оператором шлагбаума.
Потому так важно для собственников наличие в договоре (когда и если до него дойдет) требования о том, что охранники, которые будут работать по договору об оказании услуг, были обязательно штатными сотрудниками ЧОО.
4.   У собственников (в случае заключении договора) должны быть способы контроля за деятельностью ЧОО. В случае, если вдруг ЧОО заключит договор с неким ТРЕТЬИМ лицом, то такой механизм контроля включить в договор будет не возможно.
Потому как только возникает тема охраны, так сразу он приводит к теме ТСН (ТСЖ), которое уже и может ОТ ЛИЦА собственников заключать с ЧОО ПРЯМОЙ договор.
5.   Существуют правовые ограничения на деятельности частного охранника:
Деятельность сотрудников частных охранных предприятий в основном  регламентируется Законом «О частной детективной и охранной  деятельности».  Кроме того, в соответствии со  ст. 7 и 12 Закона «О частной детективной и охранной деятельности» частным охранникам запрещается, в том числе:
•   прибегать к действиям, посягающим на права и свободы граждан;
В свете невозможности ограничения прохода и проезда на территорию свободного доступа (собственность г. Москвы) – тема риска лишиться удостоверения частного охранника (а у ЧОО и лицензии) актуальна.

(продолжение попозже)

[PRONTO]

ОХРАНА 4 с точки зрения УК
1.   Тема актуальна, поскольку есть примеры, когда тему охраны пробуют решать через привлечение УК, как стороны по договору с ЧОО.
2.   Конструкция не выдерживает никакой критики, так как противоправна, т.е. такой договор является недействительным (заключен ненадлежащим лицом). И вот почему:
А) собственники НЕ вправе поручить (в нашем ЖК и не поручали) УК заключить договор с ЧОО, поскольку УК самостоятельно охранных услуг не оказывает и НЕ может их перепоручить оказывать кому то другому.
Б) УК, как сторона по договору (см. раздел Охрана 1 с точки зрения законодательства) не является ни собственником охраняемого имущества (предмет охраны), ни собственником территории (для оказания услуг по организации пропускного режима на территорию). Территория (земля) – собственность г. Москвы.
В) УК может оказывать собственникам ТОЛЬКО услуги по содержанию их ОБЩЕГО имущества. Таким (общим) имуществом является на сегодня в ЖК только имущество ВНУТРИ каждого из домов.
3.   Перечень услуг, входящих в перечень работ УК по содержанию общедомового имущества, утвержден ПП РФ 491 и об охране там нет речи. Да, УК может оказывать собственникам дома (домов) ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ услуги, но такие услуги  могут быть связаны ТОЛЬКО с ОБЩИМ имуществом собственников.
ИТОГО (позиция надзорных органов):
Если дополнительная услуга НЕ связана с общим имуществом собственников, то в отношении такой услуги действует стандартные требования гражданского кодекса (ГК):
•   необходимо личное согласие КАЖДОГО собственника на включение в платежный документ за ЖКУ дополнительной услуги (охрана, консьерж, видеонаблюдение и др.), не связанной с общим имуществом собственников дома.
•   Дополнительные услуги, не связанные с содержанием общего имущества, могут быть оказаны только на основании договора с КАЖДЫМ конкретным потребителем услуги;
•   Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от исполнителя услуг возврата уплаченной суммы.
(статья 156 Постановления Правительства №354 от 6 мая 2011 года);
•   Если же УК оказывает ДОПОЛНИТЕЛЬНУЮ услугу, не связанную с общим имуществом собственников дома – то это нарушение лицензионных требований со всеми вытекающими.
•   И, соответственно, УК НЕ МОЖЕТ включать такую дополнительную услугу в свою платежку.

ОБЩИЙ ВЫВОД ПО ВСЕЙ ТЕМЕ:
Для корректного правового решения важной и хорошей темы охраны (устройства, шлагбаума, установления пропускного режим):
1.   ОБЯЗАТЕЛЕН и первичен для решения вопрос СОБСТВЕННОСТИ на землю через межевание (с плюсами и минусами, скорее с минусами) и последующего оформления придомовых территорий;
2.   Актуальна тема создания ТСН (ТСЖ) с выходом на решение вопроса охраны без посредников в виде управляющей организации (или любого другого посредника в заключении договора);
3.   С учетом изложенных выше норм, решения общих решений собраний (как это отражено в протоколе) не дают оснований для реализации любого из вариантов темы охраны и/или пропускного режима.
4.   Несоблюдение требований законодательства в этой теме, это большие риски для ВСЕХ:
•   Для жителей – в виде выброшенных на ветер своих затрат и получения «пустой» услуги;
•   Для ЧОО и УК – в виде риска нарушения лицензионных требований;
•   Для администрации и совета депутатов поселения – риск превышения полномочий и принятия незаконных ограничений на своей (г. Москвы) территории.
Отдельная и важная тема  (но тоже связанная в землей) – тема внутриквартальных дорог. Но об этом потом.